Andorra Consulting
ADVISORY AND SUPPORT
Інвестиції в нерухомість
Коли мова заходить про купівлю нерухомості в Європі, багато хто насамперед звертає увагу на Іспанію - ця країна у всіх на слуху, вона приваблює можливістю купити будинок або квартиру, а надалі частину часу отримувати дохід від оренди, а частину використовувати для власного відпочинку. Саме тому, описуючи можливості купівлі та здачі в оренду нерухомості в Андоррі, ми будемо проводити порівняння з умовами в сусідній Іспанії.
Під час купівлі нерухомості в Андоррі резидентами або нерезидентами практично відсутні податки для покупця, які встановлені для такої самої купівлі в Іспанії.
Під час укладення договору купівлі-продажу сплачується збір до місцевої адміністрації, це - постійний платіж, що становить близько 150 євро на рік.
В Іспанії податок під час купівлі житла може бути від 0,4% до 1,3% від кадастрової вартості об'єкта плюс податок на статки від 0,2% до 2,5% від кадастрової вартості - якщо вартість нерухомості понад 700 тис. євро.
В Іспанії під час укладення договору купівлі-продажу додатково продавець сплачує комісію агентству, а покупець оплачує послуги нотаріуса та реєстраційний збір у розмірі 0,5-2,0% від вартості об'єкта.
Крім того, в Іспанії під час укладення угод із житловою нерухомістю покупець сплачує ПДВ (IVA) у розмірі 10%, під час придбання земельної ділянки або комерційного об'єкта - ставка ПДВ становитиме 21%. Разом з ПДВ покупцем в Іспанії оплачується гербовий збір (AJD) - 1,5% від вартості об'єкта. Якщо об'єкт купується на вторинному ринку, то покупцеві доведеться сплатити податок на передачу прав власності, розмір якого залежить від регіону - у Каталонії (один із найпопулярніших регіонів для інвестування - узбережжя Коста Брава і Коста Дорада, столиця Барселона) ставка сягає 10%. Загалом, під час купівлі квартири середнього рівня в Барселоні, покупець має додатково заплатити близько 25% податків і зборів.
Фактори, що впливають на інвестиційну привабливість купівлі нерухомості в Андоррі.
Соціальні:
Андорру відвідують близько 9 млн. туристів на рік, останнім часом ця цифра збільшується, тому що Андорра не закриває своїх кордонів для туристів, не вимагає сертифікатів вакцинації та тестів на COVID під час в'їзду в країну і відвідування ресторанів, концертів тощо. Туристичний сезон триває з листопада по березень включно (лижний сезон) і з травня по серпень включно (велосезон), тобто 9 місяців на рік. Це призводить до того, що Андорра залишається центром туризму і її економіка найменше страждає від різних карантинних обмежень.
З моменту появи COVID і введення обмежень в ЄС, в Андорру на постійне місце проживання переїхали близько 10 тис. осіб і цей процес триває дуже активно.
В Андоррі захищені права власника і відсутнє таке явище як "окупація" нерухомості (поширене в Іспанії).
На сьогодні в Андоррі відчувається брак об'єктів для довгострокової оренди, внаслідок дефіциту житла ціни на оренду за останні роки значно зросли.
Прогнозується, що до 2025 року кількість резидентів Андорри збільшиться на 20 000 осіб, водночас через невеликий розмір країни, нестачу місць для будівництва та складний гірський рельєф кількість необхідного житла не буде побудовано. Це є однією з головних причин для подальшого зростання цін на оренду.
Ціни на оренду нерухомості та купівлю-продаж в Андоррі позбавлені різких знижень, оскільки країна вважається "тихою гаванню", де багато іноземців вважають за краще зберігати свої накопичення. Починаючи з 2016 року ціни на нерухомість та оренду стабільно підвищуються без наявності передумов до зупинки зростання або зниження.
За даними звіту Світового банку, Андорра посідає п'яте місце у світі за критеріями "політична стабільність" і "відсутність криміногенної обстановки".
Економічні та юридичні:
Дохід від оренди нерухомості не оподатковують окремо, а включають до загального доходу, застосовують ставки від 0% до 10% (докладніше про податки для резидентів тут).
Для нерезидентів застосовується податок 10% від отриманих сум орендних платежів, сума яких під час розрахунку оподатковуваної суми зменшується на 20% - якщо ви за рік отримали 10800 євро за оренду (приблизна сума орендних платежів в Андоррі за квартиру до 80 м2), оподатковуватимуться за ставкою 10% буде сума 8640 євро, і ви заплатите податок у сумі 864 євро, що менше за орендну плату за один місяць.
Договори довгострокової оренди укладаються в простій письмовій формі з мінімальним терміном на 5 років, у разі невиконання зобов'язань орендарем, відбувається примусова процедура виселення, на відміну від Іспанії, де працює принцип "орендар має права на володіння та користування, а орендодавець має тільки обов'язок сплачувати комунальні послуги", де процедура виселення недобросовісних орендарів може тривати роками.
Наразі, згідно із Законом про іноземні інвестиції від 2012 року, практично всі обмеження, що існували на ринку нерухомості Андорри протягом останніх 75 років, знято. Іноземці, а також іноземні компанії, отримали право купувати нерухомість в Андоррі за процедурою, яка мало чим відрізняється від процедури, встановленої для резидентів країни. Єдина відмінність - для купівлі нерухомості нерезидент (віком від 18 років) повинен отримати дозвіл на інвестицію в Уряді Андорри.
Податок на продаж нерухомості оплачується тільки продавцем. Ставка податку становить від 0% до 15% (залежно від терміну володіння нерухомістю) від суми, що перевищує вартість, за яку ви купили об'єкт.
Відсутні будь-які податки на володіння нерухомістю, але необхідно платити щорічний збір до місцевої Комуни, який становить близько 150 євро на рік.
Крім цього, необхідно оплачувати послуги компанії, яка стежить за благоустроєм будинку.
Під час купівлі покупець сплачує фіксований у всіх округах податок місцевому Comu, а також податок Уряду, у загальній сумі 4% від вартості нерухомості. Покупець не платить комісію агентству нерухомості.
Додатково покупець зобов'язаний сплатити вартість нотаріального оформлення угоди і витрати при оформленні іпотечного кредиту самому банку.
Загалом, під час купівлі квартири середнього рівня в Андоррі, покупець має додатково заплатити близько 4.5% податків і зборів.